Immobilier locatif : avantages fiscaux amaigris

Enquête : Investissements, travaux et défiscalisation

Les différentes réductions d'impôt liées à l'investissement immobilier vont encore baisser en 2011. Des mesures qui remettent la qualité intrinsèque du bâti et le potentiel locatif du bien au premier plan.

Le durcissement du dispositif Scellier à partir du 1^er janvier 2011 était prévu depuis la fin 2009. Ce tour de vis fiscal s'est bel et bien produit et il s'accompagne d'autres changements, tels que la révision des plafonds de loyers avec la création d'un nouveau zonage, le tout couplé à un coup de rabot de 10 % sur le taux des réductions d'impôt. Cela modifie radicalement l'aspect des différents régimes fiscaux dont bénéficiait jusqu'à présent l'investissement dans l'immobilier locatif. Voici le nouveau visage des réductions d'impôt.

Le Scellier à 2 vitesses

Tout d'abord, le taux de la réduction d'impôt Scellier passe, au maximum, de 25 % à 22 % du prix d'achat d'un logement (si BBC) à partir de 2011. Même si les parlementaires ont introduit un délai supplémentaire allant jusqu'à fin janvier (lire les détails ci-dessous), cette période transitoire durant laquelle le taux reste de 25 % ne concerne que les personnes ayant authentifié leur réservation en 2010 et signé, chez le notaire, l'acte de vente définitif d'un bien locatif neuf (BBC ou non) en janvier.

2 taux possibles : 22 % ou 13 %

Pour toutes les réservations effectuées à partir du 1^er janvier 2011, le taux passe de 25 % à 22 % (logement BBC) et tombe à 13 % si le logement ne répond pas aux normes d'un bâtiment à basse consommation d'énergie (BBC). Résultat : l'économie d'impôt maximale qu'un investisseur peut obtenir en achetant cette année sera de 66 000 € (22 % d'un achat plafonné à 300 000 €) répartis sur 9 ans, soit 7 333 €/an au lieu de 8 333 € précédemment (l'économie d'impôt totale pouvait atteindre 75 000 € en 2010, répartis sur 9 ans). Second changement : la réduction sera encore moins avantageuse et tombe à 13 % pour les logements qui n'arborent pas l'étiquette BBC.

Moins de biens à acheter

Ce « verdissement » devrait se traduire par une montée des prix qui va renchérir l'investissement. « Le coût de construction d'un logement BBC est d'environ 10 % plus élevé qu'un logement classique, mais bien plus performant », avance Olivier Bokobza, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel. Attention ! Cette inflation ne sera pas toujours visible, car « les promoteurs vont vendre au même prix des surfaces plus petites », estime un professionnel.

Il y aura aussi moins de biens à acheter, du moins pour qui voudra profiter de la réduction d'impôt à 22 % liée à la norme BBC. « Le verdissement du Scellier est une façon pudique de fermer les vannes en le mettant sous condition politiquement correcte », conclut pour sa part Henry Buzy-Cazaux, président de l'École supérieure des professions immobilières (ESPI).

Plafonds de loyers minorés

Autre changement majeur : la modification du zonage (différenciation des niveaux de loyers selon la localisation du bien) et les maximums de loyers autorisés qui ont été revus à la baisse.

Baisse de loyers de 26 % ou 14 %

C'est la nouvelle zone A englobant la région parisienne (hors Paris et 29 communes limitrophes), la Côte d'Azur et le Genevois français qui subit le changement le plus fort, avec un plafond de loyer qui passe de 21,70 €/m² par mois à 16,10 € /m², soit une baisse de 26 % (voir tableau p. 33).

Dans les autres zones B1 et B2, les plafonds sont désormais inférieurs de 14 % à ceux de 2010 (lire les détails ci-contre). La conséquence sera évidemment un rendement locatif en baisse. Mais est-ce vraiment une mauvaise nouvelle ? Olivier Bokobza approuve « un nouveau zonage qui va protéger les investisseurs. Le rendement locatif ne doit pas être le seul élément déclencheur de leur décision », explique-t-il. Il n'empêche, l'avantage fiscal plus faible couplé à la baisse des loyers va obliger les investisseurs à être plus exigeants et sélectifs sur la qualité intrinsèque du bien, sa conformité aux normes de consommation énergétique, son emplacement et l'existence d'une demande locative pérenne.

Les autres dispositifs

Pour compenser la baisse de la réduction d'impôt, une solution consiste à opter pour d'autres formes d'investissement locatif que le dispositif Scellier classique. Voici quatre possibilités.

Scellier intermédiaire : jusqu'à 32 % de réduction

Avec le « Scellier intermédiaire », la réduction d'impôt est majorée de 1,67 % du prix du logement par an sur une période de 3 ans, soit au total 5 % pour 3 ans (au lieu de 6 %), ce qui porte l'incitation pour un achat BBC effectué en 2011 à 27 % sur 12 ans (18 % pour les logements non BBC) et 32 % sur 15 ans (23 % pour les non BBC). Vous bénéficiez en outre d'une déduction fiscale supplémentaire de 30 % sur les loyers imposables. En contrepartie de ces avantages, vous devez sélectionner les locataires en respectant des conditions de ressources et pratiquer des loyers modérés, compris entre 8,48 et 17,36 €/m² selon les zones (voir p. 33).

En résidences services Bouvard, l'avantage tombe à 18 %

Un coup de canif a aussi été porté au dispositif Bouvard qui concerne les résidences pour étudiants ou d'affaires avec services, les résidences de tourisme classées et les établissements pour personnes âgées dépendantes - EHPAD - assortis d'un bail commercial avec un exploitant. Il était déjà prévu que la réduction d'impôt passe de 25 % du prix d'achat en 2010 à 20 % du prix en 2011, répartie sur 9 ans. Mais c'était sans compter le coup de rabot supplémentaire de 10 % qui fait chuter le taux de la réduction d'impôt à 18 % cette année. « C'est une baisse importante, mais ce régime demeure attractif car les acheteurs restent attirés par la sécurité des revenus apportée par l'exploitant », estime Olivier Bokobza (BNP Paribas immobilier). Cependant, pour éviter les déconvenues, ne cédez pas aux sirènes de rendements garantis artificiellement élevés. Préférez des revenus proches de 4 % chez un opérateur national, offrant une réelle garantie financière.

La loi Malraux écornée par le plafonnement

Le coup de rabot de 10 % touche d'autres réductions d'impôt liées à l'investissement immobilier et notamment la loi Malraux qui favorise la réhabilitation d'immeubles anciens de caractère afin qu'ils soient remis sur le marché locatif. L'État continue à soutenir les propriétaires en les faisant bénéficier d'une réduction d'impôt égale à un pourcentage du montant des travaux réalisés (plafonnés à 100 000 € pour le calcul de l'avantage fiscal). À partir de 2011, le taux applicable passe de 40 % à 36 % si le bien est situé en secteur sauvegardé et de 30 % à 27 % s'il se trouve dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Le taux de réduction d'impôt (36 % ou 27 %) appliqué au montant plafonné des travaux procure une réduction maximale d'impôt de 36 000 €/an en secteur sauvegardé et de 27 000 € ailleurs. Toutefois, ces chiffres sont assez théoriques puisque la loi Malraux rentre dans le mécanisme du plafonnement global des niches fiscales qui limite le total des baisses d'impôt obtenues à 18 000 €/an, plus 6 % du revenu fiscal de référence. Il faudra donc choisir un montant de travaux calibré en fonction de vos ressources. Concrètement, un contribuable déclarant 200 000 € de revenus ne pourra pas défiscaliser plus de 30 000 €/an : 18 000 € + 12 000 € (6 % de 200 000 €). Veillez donc à choisir un bien de qualité et sur lequel le calcul de votre avantage, eu égard au montant des travaux, n'excède pas le plafond des niches fiscales. Vu les contraintes architecturales et fiscales (type de travaux éligibles), ce type d'investissement doit être soigneusement sélectionné auprès d'un opérateur qui maîtrise sur le bout des doigts le formalisme extrême de la rénovation dans l'ancien en régime Malraux.

Les DOM-TOM

Il en va de même pour l'investissement Scellier dans les DOM-TOM dont le taux de la réduction d'impôt passe de 40 % du prix d'achat sur 9 ans (ou 52 % sur 15 ans sous le régime Scellier intermédiaire) à 36 % sur 9 ans (et 48 % sur 15 ans). Le dispositif Girardin résidentiel (voir tableau) subit également le coup de rabot de 10 %. Rappelons que ce régime, prévu lui aussi pour inciter la construction d'immobilier résidentiel outre-mer, va connaître ses dernières années puisqu'il doit disparaître fin 2012 pour être remplacé par le Scellier DOM-TOM jusqu'en 2017.

Scellier : 25 % ou 15 % jusqu'en mars 2011 pour certaines réservations fin 2010

Pour tenir compte de la situation des acquéreurs qui pensaient pouvoir régulariser leur acquisition avant la fin de l'année 2010 mais qui en ont été empêchés du fait de retards dans la délivrance des autorisations d'urbanisme ou pour signer l'acte notarié de vente, les députés ont introduit un délai supplémentaire retardant le « verdissement » du Scellier. Ce délai pendant lequel le taux de la réduction d'impôt reste de 25 % pour tous les logements s'applique à une double condition :

- le contrat préliminaire a été déposé devant un notaire ou vous l'avez enregistré au service des impôts avant le 31 décembre 2010 ;

- la conclusion de l'acte authentique de vente est faite chez le notaire avant le 31 janvier 2011.

En revanche, si l'acte notarié (toujours pour ce même bien) n'est signé qu'en février ou mars 2011, le taux tombe à 15 % pour un logement ne respectant pas la norme BBC (sinon 25 %). À partir d'avril 2011, la réduction subit le coup de rabot de 10 % sur les niches prévu par la loi de finances pour 2011. Son taux passe de 25 % à 22 % pour les logements BBC (et de 15 % à 13 % pour les autres). Ces deux délais s'appliquent aux dispositifs Scellier classique, intermédiaire et LMNP (Bouvard).

Taux de la réduction d'impôt	Acte authentique signé en janvier 2011 (1)	Acte authentique signé en février et mars 2011 (1)	À partir d'avril 2011
Scellier classique	25 % (pour tous les logements BBC ou non)	25 % (15 % si non BBC)	22 % (13 % si non BBC)
Scellier Bouvard LMNP	25 %	20 %	18 %
(1) À condition d'avoir authentifié la réservation du bien avant le 31/12/2010

Investissement locatif : le taux de toutes les réductions d'impôt en 2011
Taux de la réduction d'impôt	2010	2011
Scellier classique art. 199 septvicies	25 %	Scellier BBC 22 %	Scellier non BBC 13 %
Scellier intermédiaire (sous condition de ressources du locataire) (1)	25 % sur 9 ans 31 % sur 12 ans 37 % sur 15 ans	Scellier BBC 22 % sur 9 ans 27 % sur 12 ans 32 % sur 15 ans	Scellier non BBC 13 % sur 9 ans 18 % sur 12 ans 23 % sur 15 ans
Scellier LMNP art. 199 servicies	25 %	18 %
Demessine ZRR art. 199 decies	25 %	22 % réservé à l'achat de biens rénovés
Malraux (secteur sauvegardé) art. 199 tervicies	40 %	36 %
Malraux ZPPAUP (2)	30 %	27 %
Scellier DOM-TOM art. 199 septvicies	40 %, jusqu'à 52 % en intermédiaire	36 % Jusqu'à 48 % en intermédiaire
Girardin art. 199 undecies A	25 % à 50 %	22 % à 45 %
(1) Déduction cumulable avec un abattement de 30 % sur les loyers déclarés. (2) Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.

À RETENIR 

En 2011, les taux des différentes réductions d'impôt pratiquées sur le prix d'achat des logements neufs mis en location pendant 9 ans diminuent tous fortement : pour un logement non BBC, le taux n'est plus que de13 % ou 18 % (Scellier intermédiaire). En cas de respect de la norme BBC, le taux sera de 22 %. Pour les investissements en résidence de tourisme, le taux sera de 18 % (BBC ou non).

Le Demessine s'efface

L'incitation fiscale dont profitait l'achat de logements dans une résidence de tourisme située en zone de revitalisation rurale (ZRR) a pris fin pour les biens vendus neufs (voir IP 683 p. 29). Jusqu'en 2010, ce dispositif donnait droit à une réduction d'impôt de 25 % du montant de l'acquisition immobilière plafonnée à 100 000 € pour un couple (ou 50 000 € pour une personne seule). Ce régime qui avait suscité la construction de résidences de tourisme dans des localités peu attractives s'était révélé catastrophique pour de nombreux investisseurs. Par manque de locataires, plusieurs exploitants de résidences ont fait faillite et les investisseurs se sont retrouvés ensuite coincés avec des logements dont ils n'ont pas la jouissance, subissant en outre des redressements fiscaux et des impayés... Toutefois, la réduction d'impôt Demessine reste maintenue jusqu'à fin 2012 au taux de 22 % du prix des travaux en cas de réhabilitation de logements situés dans les zones éligibles.